Come si compra una casa

Comprare una casa non è facile, specialmente se chi acquista deve anche vendere.
Noi del Nido cerchiamo di fare una valutazione sostenibile dal punto di vista commerciale, considerando realisticamente lo stato in cui si trova il mercato, cerchiamo di verificare la qualità del prodotto e di pianificare insieme ai nostri clienti i passaggi formali necessari, consigliandoli anche su preventivi di spesa e mutui.


Certificazione energetica

L'attestato di certificazione energetica deve essere rilasciato da un tecnico abilitato in fase di costruzione, compravendita o locazione di un edificio e deve riportare i dati di riferimento che consentano di valutare il rendimento energetico dell’edificio e suggerimenti per migliorarlo.

Contratto di esclusiva (o mandato)

Il mandato è una garanzia per il cliente e per l’agenzia. Se dal punto di vista del cliente attesta la serietà del venditore e l’impegno di vendere l’immobile in un certo lasso di tempo, dal punto di vista dell’agenzia è una tutela poiché, nel nostro caso, sosteniamo spese notevoli per investimenti pubblicitari che valorizzino l’immobile.
Il Nido investe su testate di buona tiratura, sui siti collegati e sui portali nazionali più importanti. Attico, il Secolo XIX, Affari immobiliari, Prendicasa sono alcuni degli strumenti di cui ci serviamo per pubblicizzare gli immobili.

Proposta d'acquisto

Quando si raggiunge un accordo sul prezzo, inizia la trafila delle carte da firmare. Non si tratta di una procedura lunga, ma deve essere eseguita con precisione, per evitare intoppi. É fondamentale gestire con serenità l'acquisto della casa.
Il primo passo è la proposta d'acquisto, che il compratore, tramite l’agenzia, invia al venditore - sotto forma di telegramma o di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno -, impegnandosi ad acquistare la casa alle condizioni e al prezzo che è stato concordato prima a voce. Questa proposta impegna solo l'acquirente.
La proposta d'acquisto deve contenere alcuni elementi fondamentali:

  • indirizzo, descrizione, prezzo dell’immobile
  • dati del venditore
  • dati dell’acquirente
  • termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta
  • tempi dei pagamenti
  • data e luogo del rogito

Il venditore può rifiutare la proposta di acquisto, ma se la accetta - sempre formalmente: con telegramma o raccomandata - l'acquirente è obbligato a tenere fede alla sua offerta.
Se il venditore non risponde entro il termine fissato dall'acquirente, quest'ultimo non ha alcun obbligo nei suoi confronti.

Compromesso

Il compromesso (detto anche promessa di vendita) è un atto privato: il contratto preliminare con cui il compratore e il venditore si impegnano a stipulare il rogito, cioè il contratto definitivo di compravendita dell'immobile.
Può accadere che la proposta d’acquisto contenga già tutti gli elementi necessari per la promessa di vendita e anche una clausola che preveda la trasformazione automatica della proposta in un vero e proprio compromesso con accettazione da parte del venditore.
Si tratta di una formula legittima che consente di evitare un passaggio, ma è fondamentale fare attenzione ai contenuti dell'accordo.
Per tutelare chi acquista da eventuali comportamenti scorretti del venditore è possibile registrare il compromesso, stipulandolo in forma notarile e registrandolo all'Agenzia delle Entrate, oppure ci si può accordare perché nel compromesso sia indicata una caparra.
Il contenuto del compromesso è libero, ma deve contenere alcune clausole di base:

  • prezzo dell'immobile
  • tempi e modalità dei pagamenti
  • data dell'atto di compravendita ufficiale (il rogito)
  • descrizione precisa delle stanze e della loro posizione e di eventuali pertinenze (cantine, posti auto, solai, box)
  • indicazione dei confini con gli altri immobili
  • regolarità della casa rispetto alla normativa urbanistico-edilizia (condono edilizio)
  • indicazione precisa dell'esistenza o dell'assenza di ipoteche o altri tipi di vincoli
  • importo del versamento a titolo di caparra
  • esistenza di clausole penitenziali


Rogito

L'atto finale è il rogito, cioè l'atto di compravendita, che in genere viene redatto da un notaio. Nel rogito vengono ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel frattempo. Al notaio spetta controllare l'esistenza di eventuali ipoteche, irregolarità edilizie o altri vincoli.
A partire dal 1 gennaio 1998, al rogito va allegata la cosiddetta "dichiarazione di conformità" dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990) per gli impianti elettrici e la certificazione energetica, entrambe rilasciate da tecnici abilitati. Se la casa risulta già in regola, il venditore potrà inserire nel rogito una dichiarazione sulla regolarità dell'immobile, con valore di atto notorio. È compito del venditore fornire tutta la documentazione che il notaio richiede.
L' acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi con il denaro necessario al saldo, quindi le pratiche per il mutuo devono già essere state fatte. Al momento del rogito di solito viene saldato anche il conto delle mediazioni, viene pagata l'iva, l'imposta di registro e la parcella del notaio.
Solitamente il mezzo di pagamento più comune è l'assegno circolare, talvolta contanti, assegni bancari o cambiali.