Comprare una casa non è facile, specialmente se chi acquista deve anche vendere. Noi del NIDO cerchiamo di fare una valutazione sostenibile dal punto di vista commerciale, considerando realisticamente lo stato in cui si trova il mercato, cerchiamo di verificare la qualità del prodotto e di pianificare insieme ai nostri clienti i passaggi formali necessari, consigliandoli anche su preventivi di spesa e mutui.
Certificazione energetica
L'attestato di prestazione energetica (APE) deve essere rilasciato da un tecnico abilitato in fase di costruzione, compravendita o locazione di un immobile e deve riportare i dati di riferimento che consentano di valutare il rendimento energetico dell’edificio e/o suggerimenti per migliorarlo.
Contratto di esclusiva (o mandato)
Il mandato è una garanzia per il cliente e per l’agenzia. Se dal punto di vista del cliente attesta la serietà del venditore e l’impegno di vendere l’immobile in un certo lasso di tempo, dal punto di vista dell’agenzia è una tutela poiché vengono sostenute spese notevoli per investimenti pubblicitari che valorizzino l’immobile. Il Nido investe sui migliori portali specifici esistenti sul mercato per pubblicizzare compravendite e locazioni di immobili, cessioni e locazioni commerciali.
Proposta d'acquisto
Quando si trova l'immobile desiderato iniziano le procedure da svolgere con precisione. É fondamentale gestire con serenità l'acquisto della casa. Il primo passo è la proposta d'acquisto, che il compratore tramite l’agenzia fa al venditore, impegnandosi ad acquistare la casa alle condizioni e al prezzo offerto. Questa proposta impegna solo l'acquirente, sino all'avvenuta accettazione della stessa da parte del venditore. La proposta d'acquisto deve contenere alcuni elementi fondamentali:
- indirizzo, descrizione dettagliata e completa del bene
- prezzo offerto e termini di pagamento
- dati del venditore
- dati dell’acquirente
- termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta
- eventuale scelta opzione ai sensi della Legge 4 agosto 2017 numero 124
- data e luogo del rogito
Il venditore può rifiutare la proposta di acquisto, ma se la accetta - sempre formalmente: con telegramma o raccomandata - l'acquirente è obbligato a tenere fede alla sua offerta. Se il venditore non risponde entro il termine fissato dall'acquirente, quest'ultimo non ha alcun obbligo nei suoi confronti.
Compromesso
Il compromesso (detto anche promessa di vendita) è un atto privato: il contratto preliminare con cui il compratore e il venditore si impegnano a stipulare il rogito, cioè il contratto definitivo di compravendita dell'immobile. La proposta d’acquisto contiene già tutti gli elementi necessari per la promessa di vendita e anche una clausola che prevede la trasformazione automatica della stessa in un vero e proprio contratto con accettazione da parte del venditore. Si tratta di una formula legittima che consente di evitare un passaggio, ma è fondamentale fare attenzione ai contenuti dell'accordo. Per tutelare chi acquista da eventuali comportamenti scorretti del venditore è possibile trascrivere il compromesso, stipulandolo in forma notarile. E’ comunque obbligatorio registrare all'Agenzia delle Entrate ogni contratto in cui avvenga passaggio di denaro.
Il compromesso deve contenere alcune clausole di base:
- prezzo dell'immobile
- tempi e modalità dei pagamenti
- data dell'atto di compravendita ufficiale (il rogito)
- descrizione precisa del bene e di eventuali pertinenze (cantine, posti auto, solai, box)
- indicazione dei confini con gli altri immobili
- regolarità della casa rispetto alla normativa urbanistico-edilizia
- indicazione precisa dell'esistenza o dell'assenza di ipoteche o altri tipi di vincoli
- importo del versamento a titolo di caparra
- esistenza di clausole penitenziali
- eventuale scelta opzione ai sensi della Legge 4 agosto 2017 numero 124
Rogito
L'atto finale è il rogito, cioè l'atto di compravendita, che in genere viene redatto da un notaio. Nel rogito vengono ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel frattempo. Il compromesso può essere sottoscritto “per se o per persona da nominare al rogito notarile. Al notaio spetta controllare l'esistenza di eventuali ipoteche, irregolarità edilizie o altri vincoli. È compito del venditore fornire tutta la documentazione che il notaio richiede. L' acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi con quanto necessario al saldo, quindi le pratiche per il mutuo devono già essere state fatte. Il diritto alla mediazione nasce al momento dell’accettazione della proposta e normalmente viene saldata alla stipula del contratto preliminare, viene pagata l'iva, mentre l'imposta di registro e la parcella del notaio al rogito definitivo.